De bijleenregeling

De huizenprijzen in Nederland zijn in de afgelopen jaren hard gestegen. Ga je jouw huis verkopen, dan zou je met de gedachte kunnen spelen om de overwaarde niet in jouw nieuwe woning te stoppen, maar te gebruiken voor bijvoorbeeld de aanschaf van een nieuwe auto. De overwaarde uit jouw oude woning leen je wel weer bij. Op zich is dit mogelijk, maar dit heeft wel een consequentie. De rente over het bedrag dat je bijleent mag je namelijk niet aftrekken in de aangifte inkomstenbelasting. Deze regeling noemen we de bijleenregeling.
De bijleenregeling is een renteaftrekbeperking, bedoeld om huizeneigenaren te stimuleren om de overwaarde van hun oude woning te gebruiken voor de financiering van hun nieuwe woning. Hoewel de regeling al sinds 2004 bestaat, is het belang hiervan de afgelopen jaren toegenomen door de stijgende huizenprijzen. In dit artikel leggen we je uit hoe de bijleenregeling precies werkt en wat de consequenties zijn als je gaat verhuizen of samenwonen, of als je de woning gaat verhuren.

Je gaat verhuizen

Verkoop oude woning
De bijleenregeling is van toepassing als je een eigenwoningreserve hebt. De eigenwoningreserve ontstaat bij het verkopen van een woning met overwaarde. Als je verkoopkosten hebt gemaakt, verlagen deze de eigenwoningreserve. De complete formule is:
Eigenwoningreserve = verkoopsom woning – eigenwoningschuld – verkoopkosten.

Voorbeeld
Stel, je verkoopt jouw woning voor € 240.000. Op het moment van verkoop heb je een hypotheekschuld van € 215.000. Ten behoeve van de verkoop heb je kosten gemaakt (taxatie, notaris) van € 5.000. Jouw eigenwoningreserve is € 240.000 – € 215.000 – € 5.000 = € 20.000

Aankoop nieuwe woning
Als je besluit de vrijgekomen € 20.000 niet te gebruiken voor de aanschaf van een nieuwe woning, is de rente over het bedrag wat je “bijleent” niet aftrekbaar. Je mag nog wel rekening houden met aankoopkosten. De complete formule wordt:
Aftrekbaar deel van de lening = koopsom woning + aankoopkosten – eigenwoningreserve
Leen je méér dan aftrekbaar is, dan valt het deel erboven in box 3. De rente daarover is niet aftrekbaar.

Voorbeeld
Stel, je koopt na de verkoop direct een nieuwe woning van € 300.000. Je maakt ook nog kosten voor de aankoop van deze woning, namelijk overdrachtsbelasting a € 6.000, advies- en notariskosten a € 4.000. De aankoop kost je in totaal € 310.000. Je hebt een eigenwoningreserve van € 20.000 dus je mag maximaal € 310.000 – € 20.000 = € 290.000 lenen, wil je volledig recht op renteaftrek hebben.
Ga je de € 310.000 volledig financieren, dan valt de “bijgeleende” € 20.000 in box 3 (vals schuld in box 3).

Verkoop je deze woning daarna wéér met overwaarde, dan wordt de tweede eigenwoningreserve bij de eerste opgeteld. De eigenwoningreserve bestaat dan uit verschillende delen. Elk afzonderlijk deel vervalt na drie jaar.

Je gaat samenwonen

Eigenwoningverleden
Als je samen een huis gaat kopen krijg je te maken met elkaars eigenwoningverleden, waaronder de eigenwoningreserve. Ben je getrouwd in gemeenschap van goederen vóór 1 januari 2018, dan deel je elkaars eigenwoningverleden. Ieder krijgt dan elkaars helft van de eigenwoningreserve.
Maar sinds 1 januari geldt de beperkte gemeenschap van goederen, waarbij het eigenwoningverleden vóór de gemeenschap bij jou blijft. Dit kan gemeen uitpakken. Onderstaande situatie geldt ook voor ongehuwden en getrouwden onder huwelijkse voorwaarden die geen afspraken hebben gemaakt over de eigen woning/hypotheek.

Voorbeeld
Jij hebt een eigenwoningreserve van € 20.000, jouw partner heeft geen eigenwoningreserve. Jullie kopen samen een huis, ieder voor 50%. De totale kosten zijn € 200.000. Jij mag maximaal € 100.000 – € 20.000 = € 80.000 lenen met renteaftrek. Om de gevolgen van de bijleenregeling te voorkomen besluiten jullie samen een annuïteitenhypotheek van € 180.000 aan te gaan. Jullie zijn beide schuldenaar en ieder wordt
€ 90.000 toebedeeld. In dat geval leen jij € 10.000 bij en is de rente hierover niet aftrekbaar.

Goedkeurend besluit
Om bovenstaande situatie te voorkomen, is er een goedkeurend besluit genomen waarbij partners ervoor kunnen kiezen om hun eigenwoningverleden alsnog te delen.

Voorbeeld
Passen we het goedkeurend besluit toe, dan wordt de situatie als volgt: jouw eigenwoningreserve van € 20.000 wordt voor €10.000 van jou en voor € 10.000 van jouw partner. Jullie mogen ieder €100.000 – € 10.000 = € 90.000 lenen. Als jullie nu een hypotheek aangaan van € 180.000 worden jullie niet geraakt door de bijleenregeling.

Aan het goedkeurend besluit kleeft wel een vervelende consequentie. Gaan jullie uit elkaar, dan krijgt jouw partner de helft van jouw eigenwoningreserve mee, ook al heeft hij/zij nooit een woning met overwaarde verkocht. Dit geldt ook voor de termijn van renteaftrek (30 jaar).
De keuze om het besluit toe te passen kan nog gewijzigd worden door alle aangiften waarin het besluit is toegepast te wijzigen. Is het daarvoor te laat omdat deze aangiften onherroepelijk vastliggen, dan ben je overgeleverd aan de goedwilligheid van de inspecteur…

Je gaat jouw oude woning verhuren

Fictieve vervreemding
Je zou jouw oude woning kunnen aanhouden, bijvoorbeeld om te verhuren of als tweede woning. Je verkoopt de woning dan niet, maar helaas voorkom je hiermee niet de consequenties van de bijleenregeling. Een vervelende situatie, je ontvangt immers geen cash voor deze fictieve vervreemding.
Berekening eigenwoningreserve
Het “verhuizen” van de woning van box 1 naar box 3 is namelijk een fictieve vervreemding. Er ontstaat op dat moment een eigenwoningreserve ter hoogte van het verschil tussen de waarde van de woning en de hypotheek die op de woning betrekking had.

Voorbeeld
Je besluit te verhuizen en koopt een nieuwe woning voor € 250.000, welke je volledig financiert met een hypotheek. De aankoopkosten bedragen € 8.000, deze betaal je zelf. Jouw oude woning ga je verhuren. Op deze woning rust een hypotheek van € 150.000. Op het moment dat je verhuist is de oude woning € 200.000 waard. Er ontstaat een eigenwoningreserve van € 200.000 – € 150.000 =
€ 50.000.
De hypotheek op de nieuwe woning is € 250.000. Daarvan is aftrekbaar € 250.000 + € 8.000 –
€ 50.000 = € 208.000. Het deel van de hypotheek daarboven a € 42.000 valt in box 3, de rente daarvan is niet aftrekbaar.

De waarde van de woning wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde of een recent taxatierapport. Is de WOZ-waarde erg hoog, dan doe je er goed aan om een taxatierapport op te laten stellen waarmee je de lagere waarde van de woning kunt aantonen.